С 1 января 2006 года в России кардинально меняется система налогообложения земельных участков. В налоговый кодекс введена новая глава – «Земельный налог», которая заменяет Закон РФ 1991 года «О плате за землю». Базой для расчета налоговых платежей за земельные участки станет их «кадастровая» их стоимость.

О том, как проходит кадастровая оценка на территории нашей республики, сегодняшний разговор с  первым заместителем министра имущественных и земельных отношений ЧР А.Б. Маловым.

- Анатолий Борисович,  в связи с чем появилась необходимость что-то менять в законе, регламентирующем земельные платежи?

- Изменение сложившейся системы налогообложения земель и проведения их кадастровой оценки обусловлены необходимостью перехода к более справедливым принципам налогообложения, основывающимся на общественных представлениях о ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории государства и использовании общепринятых в мировой практике рыночных подходов к оценке.

Поясню подробнее. Закон о плате за землю принимался в 1991 году и вступил в силу с 1992 года на условиях, когда мы не могли реально оценить стоимость земельных участков. И, соответственно, была выбрана очень условная система, в соответствии с которой земли были разделены на некоторые условные категории. Для каждой категории были установлены свои коэффициенты, исходя из которых определялась плата за землю. Потом эти коэффициенты постоянно индексировались. Даже в условиях 1992 года такое решение было не вполне экономически обосновано. А сейчас его экономическое обоснование полностью утратило всякий смысл. Нормативные цены одной и той же категории земель в разных субъектах Федерации отличаются друг от друга в десятки и даже сотни раз. Так, например, налоговое бремя на земли малых городов и поселков оказывалось выше, чем на земли крупных городов. И только сейчас, когда работа над Кадастром практически завершена, можно наконец-то сказать, что мы готовы к тому, чтобы сделать следующий шаг и перейти к разумному налогообложению.

- Что такое кадастровая оценка земли? 

- Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Кадастровая оценка - это процесс определения стоимости земельных участков, который занимает промежуточное состояние между установленной (директивной) и рыночной оценками. Отличие от директивной оценки состоит в том, что в основе кадастровой оценки лежат данные о рыночной стоимости недвижимости и суждения о ней экспертов. Кадастровая стоимость устанавливается единой для всех земельных участков, входящих в кадастровый квартал.

- Какие параметры учитываются при кадастровой оценке?

- В Российской Федерации выделяется семь категорий земель. Исходя из того, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования, для определения кадастровой стоимости земель различных категорий используются и различные методические подходы. Разработанные методики позволяют учитывать 14 видов функционального использования земель, среди которых, земли под сельскохозяйственными угодьями, дачными и садоводческими объединениями граждан, под жилыми домами, промышленными объектами, гаражами и автостоянками и т.д. По каждому из 14 видов функционального использования земель по кадастровым кварталам определяются кадастровые стоимости. В результате для каждого населенного пункта создается набор из 14 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.

При определении кадастровой оценки учитывается множество статистических показателей. Так, например, среди оценочных показателей могут быть наличие в населенных пунктах объектов социально-культурного значения, теплосетей, водопровода, канализации, школ, больниц, детских садов, автобусных остановок и иных показателей, оказывающих влияние на стоимость земель. Кроме того, учитывается вся имеющаяся информация о рыночных ценах, рыночных стоимостях, арендной плате за земельные участки и единых объектах недвижимости.

- Во сколько в среднем  оценивается гектар земли?

- Ответ на данный вопрос зависит от категории земель. Так, например, в среднем в России один гектар сельхозугодий стоит 11 040 рублей, а земель леса - 2 540 рублей.

В Чувашской Республике  уже проведены работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий и утверждены соответствующими постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики результаты государственной кадастровой оценки земель поселений, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий и земель сельскохозяйственного назначения.

Результаты кадастровой оценки земель сельхозназначения, утвержденные Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 17.03.2005 г. № 60, начали использоваться при налогообложении на территории двадцати одного района Чувашии с 28 марта текущего года. Средняя кадастровая стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Чувашии в целом составляет 13 947 руб.

В настоящее время ведется работа по утверждению результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий,  земель промышленности, лесного и водного фондов.

- В каком из районов Чувашии самая высокая и самая низкая кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозяйственного назначения?

- Самая высокая  кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозназначения в Батыревском (24 414 руб.)  и в Яльчикском (23 515 руб.) районах, что обусловлено высоким качеством почв, их плодородием и большими  объемами реализации сельскохозяйственной продукции. Самая низкая – в Мариинско-Посадском (7 679 руб.) и Козловском (8 160 руб.) районах, так как здесь преобладают не очень плодородные, по сравнению с черноземом,  светло-серые и серые лесные почвы.

- В чем заключается необходимость кадастровой оценки земель?

- Государственная кадастровая оценка отражает реальную картину стоимости земельных участков на территории каждого субъекта Российской Федерации и всей страны в целом.

Обычные граждане могут руководствоваться кадастровой оценкой при совершении каких-либо сделок с землей, поскольку кадастровая стоимость земли формируется, в том числе, с учетом ее рыночной стоимости.

 Государственным и муниципальным органам исполнительной власти результаты кадастровой оценки земли позволят не только более эффективно управлять земельными ресурсами, но и проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

- Будет ли меняться, обновляться Кадастр?

- Постоянно. Ведь это «живая» система. Строительство, покупка квартир, межевание земель - все это идет перманентно, то есть непрерывно. Значит, и информация, поступающая в Кадастр, должна постоянно обновляться. Кадастр - это не что-то статичное, это процесс.