О реформе  жилищно-коммунального хозяйства  говорят уже давно, однако ее практические результаты зачастую неясны или незаметны. Для успешной реализации реформы  необходима обратная связь, т.е. граждане должны иметь  возможность влиять на процесс реформирования, чтобы в  построении новой  системы управления ЖКХ учитывались их интересы. Для чего необходимо каждому собственнику  утвердиться в  сознании, что на нем лежит бремя  обязанностей по содержанию своей собственности, о чем четко сказано в ст. 210 Гражданского кодекса РФ. Поэтому необходимо, исполняя обязанности по содержанию собственности,  владеть информацией о способах управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом, о том,  как должны взаимодействовать между собой все участники процесса содержания дома и предоставления коммунальных услуг.

Итак, если нам не все равно, в каком доме мы живем сейчас, в каком доме будут жить наши дети и внуки, и если нам хочется жить достойно и оставить им человеческое жилье, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, а значит, знать законодательство, сопровождающее реформу ЖКХ.

13 августа 2006 г. постановлением Правительства РФ №491 утверждены «Правила содержания  общего имущества в многоквартирном доме», которыми установлен состав общего имущества – это помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе  межквартирные  лестничные площадки, лестницы, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого помещения  в многоквартирном доме; крыши, несущие конструкции и др. (Часть 1).

Кроме этого, конкретизированы требования к его содержанию, где «собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом» (п.12), а также проводить осмотры общего имущества (п. 13,14).

Пункт 18 части 2 устанавливает, что «текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или  его отдельных элементов».

«Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности  и эксплуатационных показателей общего имущества». Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений, с отражением этого факта в акте осмотра (п.21,22).

Часть 3 указанных Правил напоминает о том, что «собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления  управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников  помещений, являющихся членами товарищества  собственников жилья (п.28)».

Пункт 29 части 3 гласит, что «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с  собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг».

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, при управлении собственниками, определяется  решением общего собрания собственников, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени  физического износа и технического состояния общего имущества.

В случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (п.31-34).

И наконец, собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива  вправе:

а) получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности, оказанных услуг и  выполненных работ;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ;

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Но в тоже время собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п.40,41).

Вышеназванным постановлением Правительства утверждены одновременно еще и «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Настоящие Правила устанавливают основания и  порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Услуги и работы  считаются оказанными или выполненными с  ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества,  которые  упоминались ранее. В этом случае органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива, управляющая организация обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном  настоящими Правилами.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу в течение 6-ти  месяцев после соответствующего нарушения. В этом случае размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости  соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной  платы за содержание и ремонт помещения.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ или превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается  в акте. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

И в заключение следует отметить, что мы привыкли к тому, что все эти проблемы кто-то решает за нас. О т нас требуется лишь своевременно платить за жилье и коммунальные услуги. При этом мы ждем качества от предоставляемых нам услуг, хотим, чтобы все неполадки устранялись быстро и надежно, и чтобы нам не приходилось неделями бегать по коммунальным службам, требуя внимания к своей проблеме.

С вступлением  в силу Жилищного кодекса РФ возникла ситуация, когда управлять жилищным фондом по-старому  уже невозможно, а по-новому еще не научились. Жилищный кодекс предлагает нам всем вместе решить эти вопросы. Нам необходимо понять, что теперь мы сами должны управлять своим домом, и без нашего активного участия никакие проблемы решены не будут, поэтому в очередной раз взываем к сознанию должников о необходимости исполнения  обязательств по оплате ЖКУ.