Общеизвестно, что права на недвижимое имущество возникают только с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальных органах. Однако для того, чтобы зарегистрировать право, требуются документы, подтверждающие, что оно принадлежит именно этому человеку. Вступившие в законную силу судебные акты наряду со сделками, распорядительными актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании граждан и реорганизации юридических лиц  тоже могут являться основанием возникновения и регистрации прав.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от необходимости обратиться в регистрационную службу за регистрацией права. Копия решения должна быть заверена судом и содержать отметку о его вступлении в законную силу. Нужны и другие документы: кадастровый паспорт, документ об уплате государственной пошлины, в отдельных случаях договор. Государственная пошлина не уплачивается, если вы обжаловали отказ в регистрации и он признан судом незаконным.

Надлежащий ответчик

Некоторые граждане и адвокаты ошибочно полагают, что если решение суда требуется для регистрации права, то ответчиком должен быть регистрирующий орган. Такой путь нерезультативен, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию, не оспаривает ничьих прав, не обладает спорным объектом, и суды отказывают в иске к ненадлежащему ответчику. Ответчиком должен выступать тот, кто может претендовать на спорный объект недвижимости (наследники, пользователи имущества). Если таковых лиц нет, то возможно привлечение органа местного самоуправления, ведь при отсутствии собственника имущества оно признается бесхозным, и орган местного самоуправления может претендовать на признание права муниципальной собственности.

В судебной практике нередко встречаются иски о признании права собственности на недвижимость, дополненные требованием обязать регслужбу осуществить регистрацию права собственности на него и выдать свидетельство о государственной регистрации права. В предъявлении дополнительных требований нет надобности, поскольку регистрирующий орган не нарушал прав истца на регистрацию его права. Более того, судебное решение о признании права гражданина на недвижимость итак будет являться основанием для его государственной регистрации. В большинстве случаев суд по ходатайству регслужбы прекращает производство по делу в этой части. Кроме того, регистрация прав, как было отмечено, носит заявительный характер, и без обращения правообладателя в орган, осуществляющий регистрацию прав, с соответствующим заявлением и представления необходимых документов регслужба, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного акта, не сможет осуществить регистрацию прав и выдать свидетельство, что, кстати, также делается на основании заявления правообладателя.

К примеру, Г.Я. Смирнов 20 лет пользовался гаражом, но официально оформленных документов у него не оказалось. Он был вынужден доказывать свое право через суд, который принял решение в его пользу. В регслужбу Григорий Яковлевич не пошел, посчитав, что решения суда будет достаточно. Проблемы возникли опять уже после смерти Смирнова: его наследникам снова пришлось обращаться в суд, чтобы включить гараж в наследственную массу.

Не имеете права

Если право уже зарегистрировано, его можно оспорить в судебном порядке. Но как именно это сделать?

Следует помнить, что право у гражданина возникает с момента регистрации, но приобретается оно в силу иных юридических фактов (по сделке, наследству, в порядке приватизации и т. п.). Если вы намерены оспорить чье-то зарегистрированное право, значит, в ваших интересах, чтобы право другого лица прекратилось, и именно лицо, чье право вы оспариваете, должно выступать ответчиком. Спор существует между вами и фактическим обладателем имущества, и уже суд будет определять, кому принадлежит право.

Что касается регистрирующего органа, то к участию в таких спорах он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – в этом заинтересованы и суды, и граждане, добивающиеся установления права собственности. Обычно мнение специалистов регслужбы позволяет скорректировать требования заявителей, что значительно ускоряет судебный процесс и дает возможность избежать затруднений при исполнении решений суда.

Приведем пример из недавней судебной практики. До официальной регистрации брака Ласточкины купили дом, оформив право собственности на мужа. После развода жена подала в суд о признании дома совместно нажитым имуществом. Суд удовлетворил ее требования и разделил имущество между супругами. К участию в данном гражданском деле Управление привлечено не было. Т. Ласточкина решила повременить с регистрацией своего права на долю в доме, решив, что теперь бывший супруг уже ничего не сделает. Тем временем мужчина смог продать дом, ведь согласно сведениям в регслужбе имущество является его единоличной собственностью. Тогда бывшая жена обратилась в Управление регслужбы за регистрацией своей доли, но решение суда о признании ее доли в жилом помещении было уже неисполнимо. Теперь Ласточкиной приходится оспаривать в суде право уже нового владельца жилья. В подобной ситуации необходимо было привлечь регслужбу и вовремя обратиться за регистрацией.

Наиболее очевидная ошибка, допускаемая истцами, - предъявление требования о признании недействительной государственной регистрации права или свидетельства о регистрации, записи в реестре. Сами по себе такие споры с правовой точки зрения бессмысленны. Признание свидетельства о регистрации права недействительным не влечет прекращения права, юридическое значение имеют лишь производимые в реестре записи о регистрации. Прекращение действия записи в ЕГРП также ничего не даст, поскольку основанием для ее внесения в реестр выступают те же правоустанавливающие документы. По итогам рассмотрения подобных исковых требований судами поддерживается указанная позиция регистрирующего органа. В любом случае, даже при удовлетворении требований, основания, по которым осуществлялась регистрация, останутся неоспоренными, а значит, юридически действительными. Таким образом, оспариванию подлежит только право, но никак не регистрация, свидетельство о ней или запись в ЕГРП. Следует предъявлять иски или о признании права собственности, или о признании недействительными правоустанавливающих документов, послуживших основанием проведения регистрации.

Верните как было

Отдельно хочется остановиться на вопросах, связанных с погашением записей о правах и сделках, признанных недействительными. Дело в том, что истцами зачастую не заявляются требования о применении последствий недействительности сделки.

По общему правилу стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. Документом, подтверждающим исполнение данного требования, служит передаточный акт, который наряду с решением суда о признании сделки недействительной может стать основанием прекращения в реестре записи о регистрации права приобретателя и внесении записи о праве первоначального собственника. Но, как правило, в связи с конфликтом сторон это условие невыполнимо.

Если сторонами в суде не поднят вопрос о применении последствий недействительной сделки и в решении суда о признании договора недействительным не указано, подлежит ли имущество возврату в собственность бывшего владельца, регистрационная служба на основании такого решения не вправе прекратить запись о праве собственности приобретателя и зарегистрировать право лица, в интересах которого сделка признана недействительной. В связи с чем заинтересованной стороне приходится снова обращаться в суд с иском о применении последствий недействительности сделки.

Как показывает практика, многие проблемы, возникающие при исполнении судебных решений, порождены тем, что истцы не всегда грамотно формулируют свои требования в отношении оспариваемых или нарушенных прав. Правильное определение предмета иска, а также субъектного состава участников процесса устранит для собственников имущества дополнительные трудности, связанные с регистрацией прав, установленных судебным актом, либо с его исполнением, позволив тем самым обладателям недвижимости полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.