Опасные расчеты, или Как свести риск потери к минимуму

Валерий Семенов живет в Чебоксарах больше 30 лет. Несколько лет назад похоронил маму, отца. Дом в деревне продал, так как содержать его было не кому, а дети в городе нуждались в жилье. На семейном совете было принято решение покупать квартиру без посредников. Самим. Через друзей, родных и знакомых нашли подходящий вариант.

Продавцы Петровы оказались на вид приличными людьми, хозяйка,  правда, была тяжело больна. По словам ее мужа Сергея, он продает квартиру, чтобы оплатить лечение жены. Заверил, что после продажи квартиры они переедут к теще. Мужчина слезно умолял войти в его положение и деньги за квартиру отдать сразу. Валерий пожалел их и согласился. Отдал деньги после получения письменной расписки.

Пока собирали все необходимые документы для оформления сделки, жена Сергея Петрова после операции скончалась. Петров от горя запил и квартиру продавать отказался. Удалось выяснить только одно - вернуть деньги за непроданную квартиру Петров не может, так как все ушло на операцию жены, а продавать жилье не хочет, так как жить ему теперь негде, а к теще он не поедет.

Случаи, когда продавцы или покупатели отказываются от совершения сделки или выполнения условий договора, не редки. Поэтому сегодня один из ключевых вопросов, который приходится решать участникам сделок с недвижимостью: как обезопасить расчеты между покупателем и продавцом?

Если деньги переданы продавцу до момента совершения сделки, а он под каким-то предлогом отказался ее заключать, покупатель оказывается в неприятном положении: деньги отдал, а квартиру не получил.  Если расчеты производятся после сделки, рискует уже продавец. Конечно, теоретически существует возможность привлечь недобросовестного партнера к ответственности и вернуть свои деньги через суд. Однако судебные разбирательства - это длительный процесс. Не исключено, что не исполнившему свои обязательства участнику сделки просто нечего будет возвращать: в одном случае - деньги истрачены, в другом - квартира продана новому покупателю (поскольку этот приобретатель является добросовестным, отобрать у него недвижимость нельзя). Единственное, что может в таких условиях суд, это обратить взыскание на имущество (при условии наличия такового) либо компенсировать долг ежемесячными отчислениями из зарплаты. Процесс возвращения денег может затянуться надолго.

Итак, участникам сделки необходим посредник, которому они бы полностью доверяли. Получив подтверждение, что недвижимость перешла в руки покупателя, посредник передает деньги продавцу либо возвращает их стороне, приобретающей объект, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Существуют даже службы, которые оказывают такие посреднические услуги. Но откуда гарантия, что и этот посредник не сбежит с вашими деньгами? Можно прописать все условия расчета в договоре, но где гарантия, что они будут выполнены? Получается, что существует несколько возможностей обезопасить себя во время операций с недвижимостью, но все они не дают стопроцентной гарантии.

Пока из всех известных способов расчета наиболее безопасными методами являются банковские ячейки и аккредитивы.  Это не реклама банкам, не попытка привлечения новых клиентов. Это информация для обеспечения безопасности.  Технология передачи денег с использованием депозитной банковской ячейки была найдена в начале 1990-х годов, она остается востребованной и сегодня.

Например, участники сделки арендуют ячейку на два месяца и подписывают с банком особый трехсторонний договор. Денежные средства закладываются в ячейку в присутствии покупателя и продавца. До момента регистрации договора с недвижимостью ключ от сейфовой ячейки находится у покупателя. Государственная регистрация договоров с недвижимостью в настоящее время длится до двух недель, следовательно, в распоряжении участников достаточно времени на случай, если возникнут какие-то сложности. После государственной регистрации сделки с недвижимостью продавец, получив ключ от сейфовой ячейки у покупателя и предъявив оригинал договора сделки купли-продажи недвижимости, производит изъятие денежных средств из ячейки. В случае утери ключа покупателем продавцу при предъявлении им оригинала договора предоставляется право на изъятие содержимого ячейки по его заявлению.

Расчеты с использованием ячейки удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана. Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы (например, банкротство), содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка. Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Управления Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с большой суммой, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок. При таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам, к суммам от продажи одной квартиры прибавляют доплаты, деньги делят (при разъездах) или складывают (при съездах). Технология позволяет провести любые подобные манипуляции - нужно лишь иметь в распоряжении достаточное количество ячеек.

И, наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

В крупных городах свыше 90 % сделок со вторичной недвижимостью сегодня проводятся через депозитную банковскую ячейку. Как заметили представители одного из банка в городе Чебоксары, этой услугой пользуются часто. В последнее время увеличилось число договоров, заключенных и с простыми гражданами - физическими лицами.

Несмотря на растущую популярность услуги аренды сейфовых ячеек, в практике для осуществления расчетов наиболее востребован аккредитив. Сегодня очень многие кредитные учреждения предлагают своим клиентам подобные услуги. В основном ими пользуются предприятия или организации, но в ряде случаев это пригодится и частным лицам. Физические лица могут применять аккредитивы при расчетах, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Аккредитив – это одна из форм безналичных расчетов между продавцами и покупателями. По своей сути он является гарантией безопасности и законности проведения любой сделки. Оформляя аккредитив, клиент (покупатель) поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. Расчеты по купле-продаже недвижимости с использованием аккредитива оговариваются покупателем и продавцом в договоре.